Lorsque l’on réalise un investissement locatif, on espère que ce placement aura une bonne rentabilité. Cet indicateur permet de savoir s’il est intéressant ou non d’investir dans un bien immobilier. Trois manières permettent de le calculer et d’affiner la réponse.
Attention, ces calculs ne tiennent pas compte d’une éventuelle vacance locative que pourrait subir le logement. Les trois règles d’un investissement locatif étant l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement, assurez-vous d’acheter un bien immobilier dans un quartier attractif où la demande locative est présente.
La rentabilité locative brute : pour comparer plusieurs biens entre eux
La rentabilité brute d’un investissement locatif se calcule de façon assez simple. Il suffit de diviser le montant du loyer annuel (hors charges) que vous allez percevoir par le prix d’achat du bien. Il faut ensuite multiplier ce résultat par 100. Ce pourcentage vous permet de comparer plusieurs biens entre eux.
Rentabilité locative brute : un petit exemple...
Vous avez acheté un T1 de 45 m² au prix de 170 000 € que vous comptez louer 650 € par mois : (650 x 12) ÷ 170 000 x 100 = 4,58. La rentabilité locative brute s’élève à 4,58%.
La rentabilité nette : la prise en compte de vos différentes charges
À l’inverse de la rentabilité brute, la rentabilité nette ajoute dans le calcul les différentes charges que vous devez payer en tant que propriétaire bailleur (frais liés à la gestion locative du bien, taxe foncière, mensualités de votre crédit immobilier, certaines charges de copropriété non récupérables auprès de votre locataire, assurances…). Le résultat est ainsi plus précis.
Pour calculer la rentabilité nette, il faut soustraire ces charges au loyer annuel perçu, puis reprendre le calcul précédent. Forcément, la rentabilité de votre investissement est moindre lorsqu’elle est nette de charges. D’un bien à l’autre, elle peut être différente en fonction notamment des charges de copropriété.
Rentabilité locative nette : un petit exemple...
Si l’on reprend l’exemple précédent, en enlevant 900 € de charges annuelles et 5 000 € de crédit immobilier par an, la rentabilité locative nette s’élève à 1,11% ( (650 x 12) - 900 - 5 000 = 1 900 ÷ 170 000 x 100 = 1,11).
La rentabilité nette-nette : la rentabilité réelle de votre investissement
Ce calcul vous permet de connaître la rentabilité réelle de votre investissement, c’est-à-dire de savoir quel est votre gain financier ou si votre projet immobilier s’autofinance. Mais cela demande de prendre en compte d’autres données et de ne pas en oublier. Vous devez soustraire toutes vos charges, les impôts que vous devez payer sur les loyers perçus et les prélèvements sociaux. Cela dépend de votre régime fiscal et de votre taux marginal d’imposition.
Par exemple, s’il s’agit d’une location meublée et que vous êtes au régime forfaitaire, vous bénéficiez d’un abattement de 50% sur les loyers perçus.
Rentabilité locative nette-nette : un petit exemple...
Dans notre exemple, vous déclarez donc 3 900 € de loyers (7 800 ÷ 2). Si vous êtes dans la tranche marginale d’imposition de 30%, vous devez payer un impôt sur ces loyers de 1 170 € (3 900 x 30%).
Il faut ensuite reprendre le calcul précédent en soustrayant au loyer annuel net de charges les impôts, soit 1 900 - 1 170 = 730. Dans ce cas, la rentabilité locative nette-nette est de 0,42% (730 ÷ 170 000 x 100 = 0,42). Sans oublier d’enlever les prélèvements sociaux…
Mais pour avoir un calcul juste, il faut également prendre en compte, à votre avantage, les réductions d’impôt dont vous avez droit, par exemple si vous avez opté pour un dispositif de défiscalisation de type Pinel ou encore Denormandie.
Vous avez aussi la possibilité, selon votre régime fiscal, de déduire les intérêts de votre emprunt immobilier, les éventuels travaux effectués dans le bien, de créer du déficit foncier… Autant d’éléments qui font baisser votre imposition et augmentent ainsi la rentabilité de votre investissement locatif.
July 31, 2020 at 04:01PM
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Immobilier/Actu. Location : comment calculer si votre investissement sera rentable - Vosges Matin
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