Baukosten berechnen – Kosten der technischen Gebäudeausrüstung - homeandsmart

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Baukosten: Seit Jahren steigende Preise

In einer Marktwirtschaft ist ein kontinuierlicher Preisanstieg in allen Bereichen ganz normal. Parallel dazu steigt im Schnitt das Gehaltsniveau – dahinter steckt die Inflation, ebenso ein regulärer Prozess. Gerade eine behutsame Inflation im Bereich von zwei Prozent ist sogar gewünscht. Besonders im Bausektor findet jedoch seit Jahren ein stärkerer Anstieg der Baukosten statt.

Steigende Baupreise im Allgemeinen

Dabei lässt sich feststellen, dass (Wohn-)Gebäude in den vergangenen Jahren generell teurer geworden sind, als es angesichts der normalen Inflation zu erwarten gewesen wäre.

Sehr anschaulich zeigt das die Statistik. Hierfür existiert der sogenannte Baupreisindex. Dabei wird für ein festgelegtes Jahr (derzeit das Jahr 2015) ein Nullwert in Form von 100 Zählerpunkten angesetzt. In jedem Quartal prüft das statistische Bundesamt, wie weit die Preise sich von diesem Ursprungswert entfernt haben – auch für die Vergangenheit.

• 2010 betrug der Index 90,1; er steigerte sich binnen fünf Jahren also um 9,9 Zählerpunkte.
• 2020 hingegen war der Wert auf 118,9 angestiegen; er steigerte sich also ebenfalls binnen fünf Jahren um 18,9 Zählerpunkte.

Dieser starke Anstieg der Baupreise lässt sich auf konkrete Hintergründe zurückführen.

Wichtiger Faktor beim Berechnen der Baukosten: Das Zinsniveau

Die niedrigen Bauzinsen haben die Nachfrage stark ansteigen lassen – womit automatisch die Preise rund um das Bauen ansteigen (BuscheMedien/Adobe Stock)

Wer die Nachrichten verfolgt weiß, dass seit geraumer Zeit in der Eurozone eine Niedrigzinsphase herrscht. Der Leitzins der Europäischen Zentralbank EZB liegt schon seit Jahren bei 0,00 Prozent. Die wirkt sich über die Banken, die sich Geld bei der EZB leihen, auch direkt auf die Finanzierung von Gebäuden aus (ein gewünschter Effekt): Hier sind die Zinsen seit Jahren ebenfalls sehr niedrig, sie bewegen sich für zehnjährige Laufzeiten derzeit im Bereich von nur 0,7 Prozent. Zum Vergleich: Vor rund zehn Jahren lagen sie noch deutlich über drei Prozent und Ende 1981, einem letzten großen Höhepunkt lagen die Zinssätze noch bei über zehn Prozent.

Doch niedrige Zinsen sind nur auf den ersten Blick ein Vorteil für Bauherren. Denn sie bedeuten, dass mehr Menschen sich Hypotheken leisten können. Mehr potenzielle (und tatsächliche) Interessenten bedeuten in der Folge eine wachsende Nachfrage. Dadurch steigen die Preise für alles, was am rund um das Bauen zu bezahlen ist.

Ebenfalls ein mit einzukalkulierendem Posten sind die Baunebenkosten. Darunter zählen etwa Notargebühren, anfallende Steuern, Erschließungskosten und vieles mehr. Sie werden meist mit etwa fünf Prozent der Bausumme veranschlagt. Je teurer ein Haus, umso höher fallen also auch die Baunebenkosten aus.

Steigende Baukosten: Bauland wird knapper

In Deutschland kann nicht beliebig gebaut werden. Für jeden Quadratmeter Naturfläche, der durch Bebauungsmaßnahmen versiegelt wird, müssen an anderer Stelle Ausgleichsflächen geschaffen werden, das fordern sehr umfangreiche Gesetze.

Diese Notwendigkeit in Verbindung mit der niedrigzinsbedingt steigenden Nachfrage sorgte auch dafür, dass Bauland knapper und somit teurer wurde. Beim Berechnen der Baukosten hat der Grundstückspreis einen Anteil von etwa 30 Prozent an den Gesamtkosten. Somit wirkt sich die Preissteigerung beträchtlich auf die gesamte Finanzierung aus.

(unbekannt)

Steigende Baupreise: Technische Ausrüstung ist umfangreicher und teurer geworden

An diesem Punkt kommt schließlich das Smart Home mit ins Spiel: Denn beinahe jedes Jahr steigen die Anforderungen im Bereich der technischen Gebäudeausrüstung:

• neue Normen und Vorgaben
• größere Auswahl und wachsende Möglichkeiten durch technische Weiterentwicklung
• steigende Bedürfnisse und Wünsche der Bauherren  
• wachsender Umfang der technischen Minimalausstattung

Auf der niedrigsten Ebene finden sich hier jene Vorgaben, die durch Normen gemacht werden: Jeder Raum hat hinsichtlich seiner späteren Nutzung und seiner Fläche eine durch die DIN 18015-2 vorgegebene Mindestanzahl an elektrisch-elektronischen Bauteilen. Bereits das setzt eine Preisschwelle fest, die nicht unterboten werden kann – werden die Normen nicht erfüllt, kann das Haus nicht von offizieller Stelle abgenommen werden.

Des Weiteren kommen durch die technische Weiterentwicklung immer mehr optionale Bestandteile hinzu. Viele Bauherren möchten kein Haus, das nur eine technische Ausrüstung auf Basisniveau hat – nicht bloß, weil es für sie persönlich zu wenig ist, sondern weil ein solches Haus schneller an Wert verliert und rascher die Gefahr besteht, dass es sich nicht mehr auf einem zeitgemäßen Stand befindet. Deshalb möchten viele Verbraucher beispielsweise mehr Steckdosen und weitere Anschlussmöglichkeiten.

Im Bereich Smart Home gelten gewisse Bestandteile der automatisierten Gebäudesteuerung heute längst nicht mehr als luxuriöse Spielerei für ausnehmend technikverliebte und digitalaffine Menschen. Im Gegenteil, das Smart Home hat sich bei einer breiten Mehrheit von Bauherren als wichtiger Bestandteil etabliert.

Obwohl die Preise für einzelne Komponenten in den vergangenen Jahren vielfach gesunken sind, wünschen doch viele Menschen eine umfangreichere smarte Ausstattung, wodurch der Gesamtpreis für diesen Kostenpunkt wiederum steigt. Vor wenigen Jahren genügten an den Heizkörpern oftmals smarte Thermostate. Heute hingegen ist dieser Einzelaspekt vielen bereits zu wenig. Sie wünschen sich etwa zusätzlich smarte Fenstersteuerungen, eine umfassende Integration von Medien und deren Abspielgeräten, wollen über das Smart Home Alarmanlagen, Anwesenheitssimulationen und andere Sicherheitsaspekte integrieren.  

Zu all dem kommt noch hinzu, dass auch an weiteren Punkten die gewünschte smarte Ausstattung immer umfangreicher wird: mehrere Fernseher, viele elektrische Küchen- und Haushaltsgeräte. Zudem haben nicht all diese Ausrüstungen in den vergangenen Jahren Preisnachlässe wie beispielsweise beim Amazon Echo erlebt – der kostete bei seiner europäischen Markteinführung 180 Euro, ruft in seiner aktuellen Ausprägung jedoch nur noch knapp 70 Euro auf.

Steigende Baukosten: Die Handwerker sind voll ausgelastet

Das Baugewerbe hat große Nachwuchssorgen. Immer mehr Baustellen müssen daher von einer nominell schrumpfenden Belegschaft bewältigt werden. (goodluz/Adobe Stock)

Egal ob es sich um ein Fertighaus handelt oder ein klassisch gemauertes Gebäude: An der Errichtung sind Handwerker unterschiedlichster Gewerke vom Tiefbauer bis zum Dachdecker beteiligt. Dabei finden sich zwei Problemstellungen, die ihren Teil zu den steigenden Baupreisen beitrugen und -tragen:

1. Schon seit Jahren ist die Ausbildungsquote in allen Bereichen des Handwerks rückläufig. Bei den existierenden Firmen kommt weniger personeller Nachwuchs an als angesichts der Weggänge, etwa durch Verrentung, notwendig wäre. Tatsächlich hat das Bauhandwerk deshalb einen sehr starken Fachkräftemangel zu beklagen.
2. Seit 2016/2017 ist das Baugewerbe an seinen Kapazitätsgrenzen angelangt. Es gibt also seitdem eine größere Nachfrage für Hausbauten als es die Personaldecke der Bauhandwerker in Deutschland bewältigen kann.

Die Folge:  Auch bei den reinen Handwerkerleistungen ist der Preisindex seit Jahren exponentiell gestiegen. Ferner müssen viele Bauherren (je nach Region) beträchtliche Wartezeiten in Kauf nehmen.

Steigende Baupreise: Die gesetzlichen Vorgaben werden immer umfangreicher

Um ein seriöses Gesamtbild zu zeichnen, lässt es sich nicht vermeiden, auch die Verantwortung des Staates an den Baukosten zu erwähnen. Denn er ist es letztlich, der besonders in energetischer Hinsicht durch immer wieder angepasste Gesetze Mindestvorgaben macht, die von den Bauherren zu einem großen Teil aus eigener Tasche zu bezahlen sind.

Hierzu ist eine Studie wichtig, die 2019 von der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen ARGE erstellt wurde. Sie untersuchte, wie sich in den vergangenen Jahrzehnten die Preise für die Errichtung von Gebäuden veränderten und fand dabei ein sehr brisantes Detail heraus: Von der rund 40-prozentigen Verteuerung im Hausbau seit dem Jahrtausendwechsel entfallen allein 12,7 Prozent nur auf die gestiegenen Anforderungen der Energetik im Bereich der Energieeinsparverordnung EnEV, des Energieeinsparungsgesetzes EnEG und des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes EEWärmeG.

Ähnlich wie bei der bereits erwähnten elektrischen Mindestausstattung können Bauherren sich diesen Anforderungen nicht entziehen – zumal diese bei der Nutzung von Förderungsmitteln, etwa denen der Kreditanstalt für Wiederaufbau KfW, auch noch weiter verschärft werden.

Hinzu kommt, dass auch die Mindeststandards immer wieder angepasst werden. So erlebte beispielsweis die 2002 in Kraft getretene EnEV Verschärfungen in 2007, 2009 und 2013. Aktuell befinden sich die drei genannten Gesetze überdies in einer Abschaffungsphase – sie werden im sogenannten Gebäudeenergiegesetz GEG zusammengefasst. Zunächst hat das keine weitere Verschärfung der Anforderungen zur Folge; allerdings soll dieses GEG 2024 eine Revision erfahren.

Um für ein geplantes Gebäude die Baukosten zu berechnen, sollten allerdings auch die entsprechenden Fördermöglichkeiten berücksichtigt werden. Gerade im Bereich energieeffizientes Bauen gibt es dazu eine Vielzahl an regionalen und überregionalen Programmen.

Steigende Baukosten: Die HOAI macht Mindestvorgaben

Wer bauen will, benötigt Architekten und Bauingenieure. Für die Kalkulation ihrer Leistungen und Honorare ist in Deutschland die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure HOAI maßgeblich.

Dabei handelt es sich um eine sehr detaillierte und komplexe Verordnung. Der zentrale Kern: Architekten und Bauingenieure müssen für bestimmte und in der HOAI gelistete Leistungen einen ebenfalls dort festgelegten Kostensatz in Rechnung stellen; dieser darf nicht unterboten werden.

Dadurch sollen übertriebene Preiskämpfe zwischen den Büros vermieden werden. Für Bauherren bedeutet es jedoch, dass diese je nach Gewerk kostenintensiven Arbeiten nicht verbilligt werden können.

Steigende Baupreise: Baumaterialien werden knapper und teuer

Baumaterialien werden aktuell stark nachgefragt. Manche von ihnen werden generell knapp und damit teurer. (Fotolia RAW/Adobe Stock)

Seit Jahren wird Sand als Baumaterial knapp – zumindest diejenigen Sorten, die zur Herstellung von Mörtel, Beton, Fassadenputz usw. benötigt werden. Dafür gibt es drei Gründe:

1. Die Vorkommen in Deutschland sind erschöpft; die verbliebenen befinden sich häufig in Naturschutzgebieten und sind deshalb nicht ohne weiteres nutzbar.
2. Der Bau-Boom der vergangenen Jahre hat den Verbrauch vielerorts ansteigen lassen.
3. Die Volksrepublik China hat seit dem Jahrtausendwechsel einen gigantischen Sandverbrauch für die Betonherstellung. Allein zwischen 2011 und 2013 verbaute das Land mehr Beton als die USA im gesamten 20. Jahrhundert.

Bauherren müssen somit wegen der Verknappung des Angebots bei gleichzeitig steigender Nachfrage tiefer in die Tasche greifen. Das gilt überdies nicht nur für Sand, sondern für sämtliche Baumaterialien.

Baukosten berechnen: Was Verbraucher tun können und sollten

Aus den vorherigen Kapiteln geht hervor, dass beim Hausbau oft nichts Anderes übrigbleibt, als die Preisanstiege zu tragen. Allerdings bedeutet das nicht, dass Verbraucher vollkommen wehrlos wären. Es benötigt nur etwas mehr Aufwand, damit die Kosten so gering wie möglich gehalten werden.

Um in der Planungsphase bereits die Baukosten berechnen zu können, lassen sich sowohl Online-Tools als auch spezielle Software einsetzen. Solche Baukostenrechner berücksichtigen dann neben Art und Größe des Gebäudes viele weitere Faktoren rund um den (technischen) Ausbau. 

Finanzierung der Baukosten: Verbraucher müssen sich umfassend informieren

Kredite mögen derzeit in der Breite vergleichsweise günstig sein. Das bedeutet jedoch nicht, dass jedes Angebot für jeden Bauherren und für den jeweiligen persönlichen finanziellen Hintergrund gleichermaßen gut geeignet wäre.

Bereits in der frühen Phase der Planung und Kostenkalkulation ist es notwendig, sich wirklich umfassend von neutraler Stelle beraten zu lassen. Hier sollten Werbeversprechen und persönliche Anekdoten mit ausreichend kritischem Blick betrachtet werden; gerade letztere fallen häufig sehr subjektiv aus, wobei es für eine seriöse Bewertung und Einschätzung gerade auf Objektivität ankommt.

Diese „Pflicht zur Information“ bedeutet aber auch, möglichst viele unterschiedliche Angebote einzuholen – nach wie vor begehen viele den Fehler, zunächst zur Hausbank zu gehen und ansonsten nur eine Handvoll zusätzlicher Angebote zu prüfen. Angesichts der Vielfalt auf dem heutigen Markt ist das schlicht zu wenig. Ferner gehört hierzu auch noch:

• Die aktuell günstige Zinssituation sollte so weit wie möglich für die Zukunft gesichert werden. Dazu sollten Bauherren beim Kredit auf eine maximal lange Zinsbindungsfrist bestehen.
• Im Rahmen der Berechnung der Baukosten sollte die geliehene Summe nicht zu knapp kalkuliert werden. Ein Hausbau wird in der Praxis immer teurer als zuvor berechnet und Nachfinanzierungen gibt es meist zu wesentlich schlechteren Konditionen. Entsprechend sollte der Kreditvertrag entweder eine Option auf zusätzliche Summen enthalten oder gleich höher gewählt werden. In beiden Fällen sollte der Puffer fünf bis zehn Prozent der errechneten Gesamtsumme betragen.

Zielführend ist es zudem, umfangreiche Sondertilgungsrechte zu vereinbaren; damit überraschend höhere Einkünfte zur schnelleren Tilgung angewendet werden können.

Finanzierung der Baukosten: Wie viel Haus ist wirklich nötig?

Simple Bauweisen ohne Extravaganzen helfen, die Baukosten niedrig zu halten, ohne sich bei Fläche und Ausstattung zu sehr einzuschränken (bilanol/Adobe Stock)

Je beengter und älter die bisherigen Wohnverhältnisse waren, desto mehr möchten Bauherren es bei ihrem Eigenheim verständlicherweise anders machen. Allerdings birgt das die große Gefahr, ein Haus zu planen, dass ob seiner Größe, der technischen Gebäudeausrüstung usw. unverhältnismäßig hohe Baupreise verursacht.

Primär gilt, dass ehrlich geprüft werden sollte, wie groß das Haus tatsächlich werden muss. Denn oftmals genügen bereits kleine Steigerungen der Wohnfläche gegenüber den bisherigen Verhältnissen, um viele Probleme zu beseitigen. Aktuell beispielsweise bewegt sich die durchschnittliche Wohnfläche pro Person bei rund 42 Quadratmetern. In Anbetracht dessen, dass in einem Einfamilienhaus viele Räume von allen Bewohnern genutzt werden, kann deshalb ein Haus zwischen 100 und 120 Quadratmetern auch eine vierköpfige Familie rundum zufriedenstellen.

Das gilt auch auf einer technischen Ebene des Smart Home. Denn natürlich gibt es hier mittlerweile unzählige Möglichkeiten, sein Haus umfassend mit Technik auszustatten. Werden die Baukosten berechnet, können die Optionen dazu in drei Kategorien eingeteilt werden:

1. Verbrauchsreduktion im Alltag (dadurch Reduzierung der Kosten für den Unterhalt).
2. Erhöhte Sicherheit
3. Komfort

Vornehmlich sollten im Haus Smart Home Produkte der ersten und zweiten Kategorie zum Einsatz kommen – viele von ihnen erfüllen ohnehin den Wunsch nach einer Komforterhöhung. Auf diese Weise fällt es leichter, die Baukosten im Rahmen zu halten. Die Finanzierung wird vor allem für sinnvolle Ergänzungen aufgewendet, die sich im Alltag zudem durch Verbrauchseinsparungen bezahlt machen. Allerdings gilt für die technische Gebäudeausstattung noch eine weitere Notwendigkeit

Finanzierung der Baukosten: Bauherren sollten vor allem auf Erweiterungsfähigkeit setzen

„Smarte“ Hausinstallation bedeutet auch, durch anfängliche Überdimensionierung ein hohes Aufrüstpotenzial zu geringem Aufwand zu haben (Alterfalter/Adobe Stock)

Verschiedene Smart Home Anwendungen, ferner auch andere Elemente von Hauselektrik und -elektronik, unterliegen derzeit einer sehr schnellen technischen Weiterentwicklung. Kommt noch hinzu, dass Bauherren zur Verringerung der Kosten anfangs zunächst auf Dinge verzichten müssen, die nur angenehm, nicht jedoch wirklich notwendig sind, ergibt sich daraus ein wichtiger Hinweis:

Die gesamte Installation sollte auf Zuwachs geplant werden. Das bedeutet beispielsweise:

• Es sollten smarte Hausinstallationen zum Einsatz kommen, die auf ausbaufähigen und somit zukunftsfähigen Prinzipien basieren – etwa dem KNX-Standard.
• Die Produkte sollten gezielt von etablierten Marken stammen. Dadurch wird gewährleistet, dass es dafür auch in Zukunft noch Ersatz- und Erweiterungsteile gibt und dass viele andere Hersteller diese Produkte in ihre Systeme integrieren.
• In den Wänden des Hauses sollte es großvolumige (und nach der Fertigstellung noch längst nicht gefüllte) Leerverrohrungen sowie zusätzliche Unterverteilungen geben. Das lässt nicht nur bei der Hauselektrik spätere Ergänzungen mit minimalem Aufwand zu.
• Wenn ein Keller gebaut wird, sollte er (auch hinsichtlich der Ausstattung) so ausgelegt sein, dass er sich mit nur wenigen Arbeiten als Wohnraum nutzen lässt.

Auf diese Weise kann das Haus zu einem späteren Zeitpunkt – oder auch, wenn direkt nach der Baufertigstellung noch große Summen aus dem Kredit unangetastet sind – nach Belieben aufgerüstet werden.

Finanzierung der Baukosten: Mit einfacheren Gebäuden zu großen Einsparungen

Exklusivität kostet Geld und steigert die Baukosten. Das fängt bei der Ausgestaltung des Hauses mit architektonischen Finessen an und endet bei der Auswahl der unterschiedlichsten Einrichtungsgegenstände noch längst nicht. Hier gibt es ebenfalls verschiedene Möglichkeiten, um die Baukosten niedrig zu halten:

1. Architektonisch simple Gebäude sind günstiger. Gauben, komplexe Dachformen und Ähnliches treibt hingegen die Kosten in die Höhe.  
2. Es sollten, speziell bei Fertighäusern und vorgeplanten Gebäuden von Bauträgern, so wenige Abweichungen vom Plan wie möglich getätigt werden. Selbst wenn das das Ausstattungsmerkmal nicht mehr kostet, verursacht allein die Planänderung bereits Mehrkosten.
3. Was einmal planerisch festgehalten wurde, sollte nicht mehr abgeändert werden – aus dem Grund sollten Bauherren auch während der Planungsphase umfangreiche Verwendung von angebotenen 3D-Renderings, virtuellen Begehungen per VR-Brille und dergleichen machen.

Baukosten berechnen: Ein Fazit

Die Baukosten sind derzeit so hoch wie noch nie – aus ganz unterschiedlichen Gründen. Genau deshalb müssen angehende Bauherren jedoch mit Bedacht vorgehen und ihre Wünsche bezüglich der Ausstattung, wenn schon nicht zügeln, dann zumindest in die richtigen Bahnen lenken. Möglichkeiten im Bereich Smart Home können dabei helfen, da sie vor allem durch langfristiges Einsparpotenzial dazu beitragen, die Kosten sinnvoll zu drücken, ohne dabei verzichten zu müssen.

July 28, 2020 at 12:38PM
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